米其林、邦辰还是4S店? 绿城第3家上市公司的角色猜想 - 爱酷阁

米其林、邦辰还是4S店? 绿城第3家上市公司的角色猜想

天天说钱 2016-07-01

作者:楼先生

来源:层楼(ultraplus_cross)



NO. 1|代建界的吉赛尔·邦辰


上个月,绿城服务在港交所主板挂牌上市。

作为“绿城系”的第2家上市公司,绿城服务是目前国内规模第二大的物业公司,营业收入排名港股上市物业公司第一。

而它的母公司,同在香港上市的绿城中国,2015年销售额723亿元,排名全国第十。

也就是说,从绿城集团里“孵化”出的绿城服务,在细分行业里的地位,甚至比母公司还要强势。

但是,绿城系未来最厉害的“独角兽企业”,可能还不是绿城服务,而是他们正在全力打造的第3家上市公司——绿城管理。


在“代建”这个领域,绿城管理已做到国内规模第一,迄今已有168个项目。

这数据你知道多恐怖吗? 目前国内排名第二的代建企业,项目一共只有10多个。从第二名到第十名的项目全部加起来,数量还没绿城管理多

如此统治力,堪称代建界的天神吉赛尔·邦辰。

号称“行走的印钞机”的吉赛尔·邦辰,在里约奥运开幕式上再度惊艳全球。作为世界上最会赚钱的模特,她每走一步的出场费是45万美元。

2015年,邦辰赚了4400万美元,位列超模福布斯榜第一,比第二到第七名的收入总和还多。

邦辰已告别T台,而携“代建4.0”在博鳌论坛全新亮相的绿城管理,刚刚登上自己最大的舞台,或将迎来一轮新的几何级数增长。


NO. 2|摸着石头过河


7年前宋卫平的一个轻巧转身,不经意间,窥见了整个地产行业的趋势。

中国楼市走到今天,早已变成了一个“鳄鱼池”。到处是央企或险资在那里喊打喊杀,本土小开发商要么抱团取暖,要么黯然淡出舞台。

大家终于明白了,为什么说“地产业究其实是金融业”。

其实,在欧美国家这个趋势早已是行业惯例。投资商与开发商分离,一个专注找钱,一个专注造房。“代建”这项成长性业务,未来在中国地产业占比将十分惊人。

绿城此时推出代建,又有品牌的无敌背书,一下击中了无数游戏参与者的痛点。



不过,毕竟是“摸着石头过河”,这些年绿城代建也试过很多错。

比如合作了一块好地,二话不说就上去造绿城最擅长的二代高层。但可能当地市场不喜欢,做出来就容易卖不掉。

也遇到过不少民企委托方,不放心,盯得紧。资金全控,各种插手,代建团队戴着镣铐跳舞。

所幸,绿城代建也不断在进化。


从政府代建1.0版,到商业代建2.0版,再到资本代建3.0版,直到现在推出全新的代建4.0版本,逐渐构建起全产业链平台。


NO. 3|代建4.0,就是开了家房屋4S店

绿城代建4.0有什么颠覆性的革新?

打个形象的比方,以前的代建就是一个卖汽车的展厅,代建4.0则像是开了一个汽车4S店。把你购买之后的后继服务消费,都给包下了

汽车需要维修保养,那房子可以有哪些衍生服务?

首先是维修。国内的商品房,到现在顶多交付20多年。但接下去,许多房子会出现各种状况。那么房子谁来修,这笔钱谁来出?

举个例子。干挂石材设计寿命是15年。如果施工不过关,钢构件提早生锈,还撑不到这个时间。



绿城说,只要是他们代建,后期维保可以交由他们牵头供应商来做。钱从楼盘的物业维修基金,和业主愿意拿出的费用里出。


代建4.0版本中还新设了一项品质保障基金。由绿城出大头,供应商出小头,有点像众筹保险。


如果干挂石材在保修期内出了问题,可以从基金里先行垫付处理,再向供应商追偿。

再比如,绿城一直倡导的园区生活服务体系,也可以作为一个菜单,从一开始就植入营造的园区中

“房子品质好,加上后期维护好,能够让住户住得更久、更舒服,二手房也才会更保值。”绿城管理集团总经理李军说。


NO. 4|像米其林餐厅一样评分


以往客户买了绿城代建的房子,内心不免有疑问:品质是一样的吗? 住了几年后出了问题,绿城还管不管?

毕竟,“绿城”意味了一揽子的服务和生活方式,绝不仅仅是房子。

代建4.0的应对之策是,模仿米其林餐厅的评分体系,引入一套绿星认证标准。星级分三档,分别是三星、四星和五星。

购房者只要看星级,就代建住宅的品质服务级别,就能一目了然。

因为有整套明晰的标准,对工期、成本和品质进行约定,委托方一旦选定星级,就只管出钱或出地,在过程中听取汇报即可。



绿星认证标准一共分为四大模块。分别是建设标准、运营保障、供应商选择和服务提供。每块下面有诸多细化项,其中又分必选项和可选项。

三星、四星和五星,分别对应低中高档的不同标准,和不同数量的完成项。

整个模式类似于星级酒店。合作之初,委托方先选定星级。等到楼盘交付时,再进行星级认证。五年之后,还会加以复评

这套体系的宗旨是“按需定制,利益共享”。

如果委托方是民企,想快速回笼现金。那就造一批快消品房子,定价也尽量定低一些。如果委托方是国企,想要高利润率,那就造一批顶配豪宅,把溢价拉起来。

总之,你最想要什么,绿城管理的产品库中都“总有一款适合你”。

NO. 5|计划2018年挂牌上市

绿城代建4.0的目标很明确:通过品牌和管理输出,实现委托方和代建方的利益最大化。

一般来说,绿城管理只代建有利润的成熟产品。

比如,去年桃李春风的中式小Villa横空出世,很多委托方找上门来想要复制,但大多被拒绝。因为桃李春风太特殊了,对地块要求很高。

他们还为自己定下几条接项目的“铁律”。

首先是区域,着重一二线城市。再是委托方,以大型企业和金融企业为主。最后是产品,主打绿城最擅长的低密度楼盘,以及城市中心的快销盘。

绿城2015年报显示,绿城管理的代建管理收入为3.36亿元,净利润1.05亿元。净利润率高达31.25%!

可以说,绿城管理已是“绿城系”中最赚钱的业务。随着消费频次更高的代建4.0全面推广,绿城管理的净利润还有望大幅提升

卖一辆好车,也许只赚2万。但靠后期的维修保养,可能赚的就是20万。房子亦然。

作为绿城集团最具想象空间的业务,绿城管理已启动上市筹备计划,有望在2018年挂牌上市,成为“绿城系”第3家上市公司。


无论是代建界的米其林、4S店或邦辰,它都将改变中国地产业的图景。

- End -


文∣楼先生

编辑∣Jun


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